位于牯岭街观景平台下面的品庐项目已经封顶
在江西北部的县级市庐山，一个声称有40年产权的公寓楼盘最近正在叫卖。和绝大部分公寓楼不同，这个楼盘三面环山，一面是峡谷，海拔1100米，与附近最近的大城市、省会南昌直线距离近100公里；距离发达的南京、杭州、上海分别376公里、405公里、554公里。要到达目的地， 你还得在崇山峻岭之间穿梭。
这样的房子，你觉得值多少钱？5000元一平方米吗？
实际情况却是，开发商喊出的均价高达5万元/平方米～5.5万元/平方米，堪比北京五环的很多楼盘价格——而且是70年产权。
但问题出现了。
庐山是一个特殊的区域，山上包括居民住宅在内的所有房屋产权都属于公有产权，没有私人产权。庐山风景名胜区管理局规划局局长周伶玲在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时表示，这个位于庐山牯岭街的项目是一个商业项目，报江西省政府同意建设，但是并不允许销售公寓。
自称庐山唯一有产权公寓
夏日的庐山，树木葱郁，凉风习习。
从庐山北门驱车上山，九曲连环的盘山路，有近四百个弯道。1959年，毛泽东第一次上庐山时，曾作诗“一山飞峙大江边，跃上葱茏四百旋。”诗句就是指北山的上山公路。坐车穿梭在崇山峻岭之间，有时可见山下鄱阳湖的壮观美景，有时可见山上云雾缭绕。
牯岭是庐山风景名胜区的中心，是一座山中小城，牯岭街上商业繁华，有餐馆、酒店、邮局、银行，还有电影院、图书馆，庐山一千多栋别墅也分布于此。特别之处在于：山上所有建筑都是国有产权，甚至包括山上一万多居民所住的民宅。
然而，庐山上近日却出现了自称具有产权式的公寓和商铺出售，并且号称是庐山上近七十年来唯一有产权的公寓项目。
每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者乘车上庐山后，下车步行向牯岭街前行，右侧可以看到一块巨大的广告牌，上面注明该项目叫“庐山品庐”，在广告牌的底部，写着“稀缺产权，唯有品庐”。
品庐广告牌
沿着牯岭街继续向西前行数百米，就来到了品庐项目的售楼中心，售楼中心正对面是庐山的一个标志性雕塑——石牛，售楼中心外面的装饰由黑色的木质材料合成，大门上方写着四个大字“庐山品庐”，门口摆放着一个坚立的广告牌。
品庐项目售楼中心外景
走进售楼中心，里面的面积并不大，也就四五十平方米，里面只有3个工作人员。进门右侧是一个项目的沙盘，左侧是一个多人位的沙发和茶几，正中是几个工作人员的工位。
一位貌似主管的工作人员热情地接待了记者，带着记者到沙盘前介绍正在销售的楼盘。当然，记者是以购房者的身份进来咨询的。
据这位工作人员介绍，品庐项目的建筑面积有17000多平方米，容积率0.85，共建有10栋楼，目前在售的是3号楼、8号楼和9号楼，3号楼和8号楼都是整体带产权的，9号楼商铺带产权，公寓是租赁的，只有使用权，3号楼和8号楼的公寓和商铺，区间面积在30~97平方米，公寓的均价为5万~5.5万元/平方米，商铺的均价为9万~10万元/平方米。
上述工作人员表示，公寓的均价与该项目所在地有关系，项目出售的公寓是庐山近七十年来唯一一个有产权的公寓，如广告所宣传属于“稀缺产权”。再加上所有的建筑材料都要从山下往山上运送，成本比较高。
据该工作人员介绍，他们主要针对的是来庐山旅游的游客，以及庐山周边的重要城市，比如南昌、武汉等地的购房者。
“这个项目不适合投资，只适合自己上山来居住、避暑。”工作人员表示，如果从投资的角度来看，回报率并不会太高，他们也不会和购房者签订保证回报率的合同。
记者从售楼中心了解到，品庐项目包括商铺和公寓，只有200多套，但是允许出售的只是其中的40%，也就是说只能销售其中的约80套。其他的部分，由开发商自持，进行商业运作。
以窑洼片区改造立项
庐山上所有的产权都是国有产权，突然出现了一个号称“唯一一个有产权”的项目，这个项目是否合规、手续是否齐全呢？
在品庐售楼中心，记者提出这方面的质疑。工作人员向记者提供了项目的“五证”：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产登记证和商品房预售许可证。
每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，建设工程规划许可证和建设用地规划许可证的发证机关均为庐山风景名胜区管理局规划局，建设项目名称为“庐山风景名胜区窑洼片区综合改造项目（文化艺术街区）”，发证日期分别为2018年2月和2017年12月。
另外，3栋正在销售的建筑取得的商品房预售许可证显示，房屋用途性质为非住宅，预售面积分别为1973.96平方米（共29套）、2285.35平方米（共44套）和1030.32平方米（共18套）。商品房预售许可证的发证机关为庐山市住房和城乡建设局，发证日期分别为2018年9月28日和2019年4月25日。
品庐项目的开发商为江西庐山嘉业旅游文化投资有限公司（以下简称庐山嘉业），国家企业信用信息公示系统显示，该公司成立于2017年3月，注册资本1000万元，目前由北京共呈投资管理有限公司100%持股。李菁和王琴共同持有北京共呈投资管理有限公司的全部股权。
国家企业信用信息公示系统的变更信息显示，2017年3月，庐山嘉业发生经营范围变更，在主要为旅游开发经营的基础上，增加了房地产开发、房地产销售。
2017年5月，庐山嘉业股东发生变更，持股26%的自然人刘明发和持股10%的江西锐腾房地产开发有限公司退出，持股54%的北京共呈投资管理有限公司实现了100%控股。
就在今年3月，庐山嘉业管理层也发生了变更，刘钧接替王江洪担任经理，李丰茅接替林洪出任监事，执行董事董姗不变。
记者查阅公开信息发现，北京共呈投资管理有限公司将庐山嘉业1000股质押给了天津滨海农村商业银行股份有限公司，质押登记日期为2018年7月30日。
股权质押信息截图
据售楼中心工作人员介绍，庐山嘉业最终的实际控制人是来自天津的一位开发商。
庐山作为世界文化遗产、国家级风景名胜区，早在1996年，江西省就颁布了《江西省庐山风景名胜区管理条例》（以下简称条例），条例第十四条规定：牯岭地区和风景区其他景点内除符合规划要求的保护、游览和附属设施外，不得增设其他工程设施。风景区的景区内禁止建设工矿企业，不得设立开发区、度假区、生活区及大型工程设施。风景区的其他区域内严格控制工矿企业的建设，禁止建设有污染的工矿企业。
条例第十六条规定，总建筑面积超过3000平方米或者占地面积超过2000平方米的各类建设项目，应当按规定程序报江西省建设行政主管部门会同有关部门审核后，由江西省人民政府批准。
庐山品庐项目建筑面积达17000多平方米，是否报江西省人民政府批准，项目的所有证件是否合规？
6月17日，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者来到庐山风景名胜区管理局采访，管理局规划局局长周伶玲表示，上述提到的项目是以窑洼片区改造项目立项的，是为了改善山上居民的居住条件，2016年7月份经江西省人民政府批准。
江西省人民政府办公厅文件（赣府厅字2016.95号）《江西省人民政府办公厅关于九江市庐山风景名胜区窑洼片区综合改造项目选址的复函》显示，原则同意九江市庐山风景名胜区窑洼片区综合改造项目选址。
项目总用地面积为30310.23平方米，总建筑面积为38961.45平方米，包含文化艺术街区和居民拆迁安置两个项目。其中，文化艺术街区建筑面积为17675.65平方米，建筑限高12米（局部17米），容积率0.85。
庐山风景名胜区管理局提供的江西省发改委批复文件显示，文化艺术街区作为庐山景区配套，包括了五大片区，艺术展区、艺术生活展区等，并未有公寓板块。
庐山风景名胜区管理局规划局负责人表示，他们对项目开发商有要求，允许出售40%的商业，60%的商业需要自持，并明确表示不允许建设公寓出售。
云雾缭绕中的庐山品庐项目
违建别墅已烂尾
庐山品庐售楼中心前述工作人员还向记者介绍，庐山此前也曾有过别墅项目在售，但是因为手续不合规，至今已成为烂尾项目。
该工作人员提到的别墅，正是2012年每日经济新闻（微信号：nbdnews）报道的庐山仰天坪违建别墅，当时这个别墅项目是以度假酒店立项，也曾拿到了“五证”。整个项目由数十栋别墅和酒店式公寓构成，当时每平方米的售价也在5万元左右，最高的一栋别墅售价高达5000万元。
违建别墅被曝光之后，江西省相关部门成立了调查组，最后认定是庐山管理局发改委修改了江西省发改委的文件，擅自增加了“产权式”三个字，项目最终被叫停。
九江市林业局一位负责人在接受记者采访时曾表示，庐山上砍一棵树都要经政府部门批准，由此可见庐山的特殊性。在庐山上一切产权归国有的背景下，在庐山的管理条例没有原则性修改的情况下，要突破现有体制，在庐山发展私有产权的商业地产，可谓困难重重。
江西师范大学旅游学院一位专家认为，庐山作为世界级文化名山，历史上知名度和进山旅游量都远超周边的黄山，但是黄山上市后，进行了一系列的改革，如今不论是从游客的数量还是旅游收入，都远超庐山。
“庐山发展速度如此缓慢，也与庐山多头治理及改不动的现象有很大的关系。”上述专家认为，尽管最近庐山也有一些改革，比如设立了庐山市，但是在对庐山的治理上，还存在着多头治理的现象，很难平衡各方面的利益关系。
针对庐山上再次出现产权式公寓出售的现象，记者前往江西省住建厅采访，住建厅办公室人士表示江西省进行机构改革，已经将住建厅风景名胜处的职能划给了江西省林业局。随后，记者又来到江西省林业局，相关处室负责人表示，由于机构改革，很多材料尚未移交，对于庐山风景名胜区出现产仅式公寓出售的情况并不知情。
记者 | 吴雨莫 编辑 | 白岚
